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  • 负债90亿,蛋壳怎么一步步把自己弄没的?长租公寓前途如何?

    2020.11.17 15:39发布

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    欠下百亿连夜跑路ofo还坑的产品就对年轻人下手了租房被骗,大概是社畜们最后的一道防线了。



    受疫情影响,今年以来,有关蛋壳公寓出现的问题的各种消息源源不断。


    让我们一起来看看这条时间进展线:


    2月初,蛋壳“强制”房东们免租,却不给租户免租,引发舆论质疑。随后发生业主讨要租金聚众维权事件。


    6月18日,蛋壳发布公告称CEO高靖正在接受当地政府有关部门的调查,并任命联合创始人崔岩担任代理CEO。


    10月14日,蛋壳“破产跑路”的消息登上微博热搜榜。随后蛋壳官方回应称,此乃合作方因纠纷而采取过激行为,散布虚假言论。


    11月6日,据中国执行信息公开网显示,蛋壳关联公司紫梧桐(北京)资产管理有限公司又添 2 条被执行人信息,执行标的超 520 万元。


    11 月 9 日,蛋壳公寓被央视曝光深陷流动性危机。



    11月16日下午,蛋壳在微博发文称:没有破产,也不会跑路,请不要信谣传谣。



    但上市不到一年,蛋壳公寓已经一地鸡毛了。


    其实根据某研究院2020年公布的统计数据显示,2019年我国租赁人口达2.18亿人,2020年我国租赁人口将达2.22亿人,预计2023年租赁人口将达2.48亿人。


    中国的租赁人口已经超过两亿,但是在中国,经营长租公寓的企业却大多以暴雷告终,这到底是因为什么?


    一、“高收低租”的模式被玩坏


    贝壳研究院不完全统计,2017年至今,媒体公开报道的陷入资金链断裂、经营纠纷及跑路的企业多达107家,“爆雷”时间发生在今年的企业占比近四成,近七成是因为“高收低租”的模式导致。


    简单来说,就是长租公寓用5000块一个月的价格从个人房东那租下来一套房子,然后再用4500块一个月的价格租给租客。


    匪夷所思的“慈善”之举背后,是长租公寓过度“精明”的算计。长租公寓从个人房东那租房子时,签的是月租合同,每月支付5000元;而租出去的时候,要求租客按年或按季度付房租,一次性支付13500元或54000元。


    而长租公寓做的是两个“美梦”。


    一是用这些资金去继续租房,再去收取长期租金,像滚雪球一样,越滚越大,靠规模来占领市场;二是利用租金的时间差去投资,赚钱收益。


    到此,这就变成了一场比谁跑的快、跑的久的游戏。但凡哪个月新收的资金不足以支付之前的累计下的月租金,或者投资收益不能为正,暴雷基本是跟太阳东升西落一样正常。


    二、租金贷的滥用


    当然了,大部分租房的人都不愿意选择一次性支付一年的房租,于是“租金贷”就应运而生了。


    杭州鼎家的租客就发现,房租是通过一个名为51返呗(现更名为“爱上街”)的APP注册了账号交的,交房租变成了还款。


    而长租公寓在这里的操作过程是这样的。与租客签下租约的同时,也和金融机构合作,让租客签订贷款合约,金融机构替租客支付了全年房租,租客再向金融机构按月偿还租房贷款。


    而拿到了全年房租的长租公寓,一样做着快速扩张或投资赚钱的美梦。


    即使这些长租公寓公司跑的够快、用租金赚钱的能力够强,他们的排队“阵亡”也是一件迟早要发生的必然事件



    一、从商业模式的角度看,大部分长租公寓品牌并不具备“房子”这一核心资产。用租金的时间差去投资,赚取收益只能是一个美好的愿景。


    长租公寓左手收全年的房租,右手按月给付房租的这个过程,实际上形成了一个“资金池”。如果数量足够多,那么短期内其现金流表现应该堪称“优秀”。与此同时,年轻人支付租金的违约率低,稍加包装就是一个低风险的债权型金融产品。


    于是,长租公寓们将手里的租约债权打包,做了租赁类ABS。2016年8月,首单住房租赁ABS“魔方公寓信托受益权资产支持的专项计划”就发布了,发行规模高达3.85亿之多。后来,国内几大地产商都开始推行长租公寓,并大力发行住房租赁ABS。


    嘴上说着让年轻人住好一点,消费升级,心里想的都是玩金融、割韭菜。


    可这个模式,地产商玩得起,魔方公寓这类“整栋楼改建、经营”式的长租公寓品牌玩得起,靠收个人房源的长租公寓就玩不起了。因为他们没房子。


    没房子→无从扩大经营→无现金流→崩盘。


    只有一两家时,还能拼命快跑,支撑住摇摇欲坠的资金盘。杀进来的对手多了,大家就不由得开始玩起了高收低租的游戏。


    听起来是不是跟当年共享单车玩命投放新车的故事有异曲同工之处?


    三、从金融化租金、隔板间、甲醛房等事件被曝光的高发性上来讲,针对长租公寓的监管只会趋紧。


    今年以来,这一趋势就愈发明显。


    今年9月7日,住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》,其中,部分政策直指最近频频暴雷的长租公寓,“高进低出、长收短付”等行为将被列入经营异常名录,加强对其租金、押金使用等经营情况的监管。此外,直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度,将租金、押金等纳入监管。


    杭州、西安、成都、南京4城则直接出台新政,建立住房租赁资金监管制度,启动专款专用账户,对长期公寓积累的租赁资金,通过银行专用账户进行监管,避免违规挪用。


    一步到位,用租金理财赚钱的路基本被死死堵住。


    一旦全国范围内都要求长租公寓运营方设立租赁专用账户,缴纳防控金。高收低租、租金贷的套路无法再玩,侥幸存活下来的长租公寓只能在在满足运营成本之上收取租金。


    但长租公寓作为刚需,存在着广阔的前景。随着租房消费升级,长租公寓 App 渗透率不断上升,截至 2019 年 10 月,长租公寓 App 整体活跃用户规模超 220 万。与庞大的市场需求相比,当前长租公寓行业仍处于在“爬坡期”,前景依然广阔。


    另外,政策也在给予长租公寓以扶持,《住房租赁条例(征求意见稿)》提出,应给予住房租赁企业一定的金融政策支持,可以按照国家有关规定享受金融、税收、土地等方面的优惠。


    可以预见,未来长租公寓依旧是一个刚需市场,只是,涌入长租公寓市场的玩家们依然要思考如何在盈利和市场占有率之间做平衡。

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